重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地产交易政策。

重庆市住房城乡建委日前发布《关于调整优化房地产交易政策的通知》，出台调整新购住房再交易管理、优化住房套数认定标准、支持住房“以旧换新”、加快存量商品房去化、加大住房租赁市场发展力度等五项措施。

通知显示，重庆将调整新购住房再交易管理，自2024年9月1日起，凡在重庆市中心城区新购新建商品住房和二手住房的（以网签备案时间为准），取得《不动产权证书》后即可上市交易。

据了解，对2024年9月1日前已纳入再交易管理范围的住房，仍按原政策执行。

原政策包括，2023年9月1日以前购买的商品住房和二手住房，在办理不动产权证满两年后可上市交易。2023年9月1日至上述通知印发前购买的商品住房和二手住房，买卖合同备案满两年且取得不动产权证后可上市交易；其中，2024年5月20日后购买的商品房现房取得不动产权证后即可上市交易。

“重庆最新楼市政策对限售规则进行调整，将对激发市场活跃度产生利好。不过，这其中也反映出一个问题，即在当前市场形势下，例如限售这类在市场过热时期出台的措施，是否应当尽早进行调整甚至取消。各地有必要进一步梳理楼市交易环节相关限制性政策，加大调整力度，提高市场流动性。”易居研究院副院长杨跃进在接受记者采访时说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，取得《不动产权证书》后即可上市交易，促进换房需求，促进供需两端交易活跃。

“同时需要注意的是，此举也可能加速二手方挂牌量的攀升。特别是当前预期房价下跌，二手房挂牌量居高不下的背景中，交易越晚成交价格越低的情况下，取消限售可能加速二手房挂牌房源数量的增长。”李宇嘉称。

调整限售政策的同时，重庆还优化了住房套数认定标准。

按最新政策，重庆居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在重庆市申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，仅核查家庭成员在拟购住房所在区县住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。

而对于居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在重庆市购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。支持商业银行按认定的住房套数发放商业性个人住房贷款，加大让利力度。

“以行政区域作为是否享受首套住房的标准，即在本区域内无房无贷既可以享受首套；重庆并非首个实施该政策的城市，此前广州杭州均已经执行落地。重庆楼市新政提出鼓励银行按照此标准来执行，具体还要看银行执行的情况，考虑到当前按揭贷款往往被银行认定为优质资产，因而预计银行按此规则来执行的概率较大。”李宇嘉表示。

其进一步指出，租赁挂牌不再认定为首套，该政策在广州等城市已经执行，这其中的关键问题在于，很多房源虽然已经挂牌租赁，但并没有取得租赁备案。而该举措有可能会刺激这类需求，即业主手上已有一套房产，为改善需求而租出去（以租养供），其再购买一套大户型房产或学位房。

据了解，本次政策优化后，重庆将支持范围由2024年5月20日重庆市出台的渝房市办〔2024〕2号文的“中心城区”扩大至“全市”，并由一个家庭核减一套调整为按实际出租套数进行核减。

就该项措施，重庆住建委进行政策解读时明确，租赁合同备案证明向房屋所在地住建部门申请出具。住房套数的认定，中心城区向房屋所在地房地产交易管理部门申请审核认定，中心城区以外区县向房屋所在地住建部门申请审核认定。各商业银行凭住房套数认定证明办理商业性个人住房贷款，享受相关优惠政策。住房公积金贷款、涉税套数认定和住房存量贷款利率调整等不适用本条政策。

支持住房“以旧换新”方面，对2023年9月1日以来出售重庆市内自有住房，并于2024年9月1日—12月31日在中心城区购买新建商品住房且完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）结合自身实际情况，给予每套新购住房不低于总房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加快存量商品房去化，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，坚持“以需定购”，组织区县政府和有条件的国有企业加大收购力度，积极争取保障性住房再贷款政策支持，推动条件成熟的项目尽快落地。

据悉，重庆鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房纳入收购范围，按照不高于征收评估价和自愿的原则组织收购，支持相关居民“以小换大”“以旧换新”的改善性住房需求。

分析师认为，“以旧换新”措施从各地政策目前的效果来看，实际效果相对有限。

“这主要是因为，居民对房价调整有较强的预期，这种预期从挂牌二手房源去化比较难，卖房周期较长可以看出来。而存量房盘活用于保障房，目前很多城市仍处于出台政策阶段。由于存量收购用于保障房，被收购房源价格往往非常低，这与开发商所预期的价格存在差距，因此目前落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市场情况不太理想，9月将进入楼市传统旺季。重庆最新楼市政策，将对增强市场信心产生积极作用，也将对其他城市产生示范效应。”严跃进表示。

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